Öll hús og mannvirki sem byggð voru árið 1923 eða fyrr eru friðuð skv. 29. grein laga um menningarminjar nr. 80/2012. Í því felst að óheimilt er að raska húsinu, spilla því eða breyta, rífa eða flytja úr stað, nema með leyfi Minjastofnunar Íslands.

Margir kannast við hina svokölluðu 100 ára reglu, þ.e. að hús sem höfðu náð 100 ára aldri voru friðuð sjálfkrafa. Árið 2023 varð sú breyting gerð á lögunum að friðunin var fest við árið 1923. 100 ára reglan er því ekki lengur í gildi.

Sem eigandi að friðuðu húsi tekur þú beinan þátt í að varðveita sameiginlegan byggingararf okkar allra og skila hluta af áþreifanlegri menningarsögu okkar til komandi kynslóða. Eins og allir fasteignaeigendur berð þú ábyrgð á því að halda fasteigninni þinni við en auk þess gilda sérstök lög og oft aðrar kröfur um efnisval og aðferðir þegar kemur að viðhaldi, viðgerðum og breytingum á friðuðum húsum.

 

 

Utanhúss

Ekki er skylt að bera undir Minjastofnun eðlilegt viðhald á ytra borði sem ekki felur í sér efnis- eða útlitsbreytingar svo sem:

• Endurnýjun á bárujárni.
• Viðgerð og endurnýjun á timburklæðningu, án nokkurra breytinga á efnisvali, stærðum eða frágangi
• Múrviðgerðir og steining í samskonar efni og lit
• Málun
• Viðgerðir á glugga- og hurðahlutum
• Viðgerð á þakefni

Innanhúss

Ekki er skylt að sækja um leyfi Minjastofnunar fyrir breytingum innanhúss sem ekki eru byggingarleyfisskyldar (sjá nánar í byggingarreglugerð) og hafa ekki áhrif á ytra borð hússins. Ekki er skylt að sækja um leyfi hjá Minjastofnun fyrir almennu viðhaldi innanhúss svo sem:

• Endurnýjun innréttinga, hurða og gólfefna
• Dyraopum
• Léttum veggjum

Minjastofnun mælir þó með því að eigendur leiti ráðlegginga, sérstaklega ef mikið er um upprunalegar innréttingar og byggingarhluta, áður en farið er í miklar breytingar innanhúss.

Ef vafi leikur á um hvort fyrirhuguð breyting sé leyfisskyld eða ekki, skal senda fyrirspurn til Minjastofnunar Íslands (postur@minjastofnun.is). Athugið að svar við fyrirspurn veitir ekki leyfi til breytinga eða framkvæmda. Ef fyrirspurn fær jákvæðar undirtektir Minjastofnunar er hægt að fylgja málinu eftir með formlegri umsókn.

Fyrirspurn skulu fylgja eftirfarandi upplýsingar:

• Heimilisfang hússins og sveitarfélag
• Nafn húseiganda og/eða umsækjanda
• Byggingarár skv. fasteignaskrá
• Leiðrétt byggingarár skv. húsakönnun eða öðrum heimildum, ef við á
• Ljósmynd af húsinu
• Teikning/skissa af núverandi útliti
• Teikning/skissa sem sýnir þær breytingar sem sótt er um leyfi fyrir
• Skrifleg lýsing á efni fyrirspurnarinnar

Sækja þarf um leyfi fyrir öllum framkvæmdum sem fela í sér breytingu á efni eða útliti. Minjastofnun mælir með því að eigendur leiti ráðgjafar hjá arkitektum sem hafa reynslu og góða þekkingu á gömlum húsum. Það getur sparað mikinn tíma og vinnu í umsóknarferlinu að ráðgjafar hafi sérfræðiþekkingu á sviði gamalla húsa og þekki kröfur Minjastofnunar vel.

Formlegt erindi í tengslum við umsókn á leyfisskyldum breytingum, flutningi eða niðurrifi skal sent á almennt netfang Minjastofnunar, til viðkomandi minjavarðar eða starfsmanna Húsverndarsviðs. Sjá netföng hér.

Formlegum erindum skulu fylgja eftirfarandi upplýsingar og gögn:

• Heimilisfang hússins og sveitarfélag
• Nafn húseiganda og/eða umsækjanda
• Byggingarár skv. fasteignaskrá
• Leiðrétt byggingarár skv. húsakönnun eða öðrum heimildum, ef við á
• Ljósmynd af húsinu
• Aðaluppdrættir – sama útgáfa og send er til byggingarfulltrúa.
• Skýringarmynd sem sýnir núverandi aðstæður til samanburðar við breytingartillögur með skýrum hætti, svo að auðveldlega megi glöggva sig á áhrifum þeirra breytinga sem sótt er um.
• Skrifleg lýsing á því um hvaða breytingar er sótt

Í mörgum tilfellum fer Minjastofnun einnig fram á að fá nánari sérteikningar af ákveðnum byggingarhlutum áður en heimild er veitt fyrir breytingum.

Í byggingareglugerð nr. 112 frá 2012 er möguleiki á tvenns konar undanþágum frá ströngustu kröfum reglugerðarinnar, vegna mannvirkja sem falla undir ákvæði laga um menningarminjar. Þær eru:

• Undanþágur frá almennum kröfum um algilda hönnun í grein 6.1.5

• Undanþágur frá almennum kröfum um brunavarnid í grein 9.2.5.

Í þessum greinum segir eftirfarandi: "Ef sérstökum erfiðleikum er bundið að uppfylla ákvæði þessa hluta reglugerðarinnar án þess að breyta að verulegu leyti megingerð mannvirkis, burðarvirki, útliti, innra skipulagi eða öðrum sérkennum sem vert er að varðveita, getur leyfisveitandi heimilað að vikið sé frá einstökum ákvæðum þessa hluta reglugerðarinnar. Í slíkum tilvikum skal hönnuður skila sérstakri greinargerð um það hvernig brunaöryggi er tryggt og meginmarkmið 9.1.1. gr. eru uppfyllt. Umfang slíkrar greinargerðar skal vera í samræmi við umfang breytinganna. Taka skal sérstakt tillit til mannvirkja sem falla undir ákvæði laga um menningarminjar."

 

Með öðrum orðum er gert ráð fyrir að varðveislugildi verndaðra húsa sé í forgangi og rýmri möguleikar eru því fyrir hönnuði til þess að leysa brunavarnir og aðgengismál í þeim þegar staðlaðar lausnir eiga ekki við og erfitt er að uppfylla ítrustu kröfur án þess að rýra varðveislugildi viðkomandi húss.

Þegar sótt er um leyfi fyrir flutningi á friðuðu húsi skal senda eftirfarandi gögn:

• Heimilisfang hússins og sveitarfélag
• Nafn húseiganda og/eða umsækjanda
• Byggingarár skv. fasteignaskrá
• Leiðrétt byggingarár skv. húsakönnun eða öðrum heimildum, ef við á
• Ljósmynd af húsinu
• Reyndarteikning eða teikning af húsinu í upphaflegri og núverandi mynd á núverandi stað
• Aðaluppdrættir sem sýna húsið á nýjum stað, eftir flutning – sama útgáfa og send er til byggingarfulltrúa.
• Skýringarmynd sem sýnir núverandi aðstæður til samanburðar við breytingartillögur með skýrum hætti, svo að auðveldlega megi glöggva sig á áhrifum þeirra breytinga sem sótt er um.
• Skriflegur rökstuðningur fyrir nauðsyn þess að flytja hús til þess að bjarga því eða stuðla að varðveislu þess, t.d. vegna náttúruvár eða annarrar yfirvofandi hættu

Ástæður fyrir ósk um flutning húss og aðstæður geta verið ólíkar. Minjastofnun óskar eftir þeim gögnum sem þarf þegar rökstudd ósk um leyfi til flutnings húss berst.

Samkvæmt lögum um menningarminjar er óheimilt að flytja friðuð hús án leyfis frá Minjastofnun. Almenn afstaða Minjastofnunar íslands er sú að ákjósanlegast sé að hús sé varðveitt á sínum upprunalega stað, meðal annars þar sem flutningur getur slitið það úr samhengi við umhverfið og rýrt varðveislugildi bæði hússins sjálfs og þeirrar heildar sem það tilheyrir. Flutningur getur einnig valdið skemmdum á húsunum. Flutningur á friðuðum húsum telst meiriháttar breyting á þeim. Sækja þarf um leyfi Minjastofnunar Íslands fyrir flutningi húss.

Þegar sótt er um leyfi til að rífa friðað hús, þarf fyrst að sækja um afnám friðunar þess til Minjastofnunar Íslands en ákvörðun um heimild til niðurrifs er á höndum viðkomandi sveitarfélags.

Þegar sótt er um afnám friðunar á friðuðu húsi skal senda eftirfarandi gögn:

• Heimilisfang hússins og sveitarfélag
• Nafn húseiganda og/eða umsækjanda
• Byggingarár skv. fasteignaskrá
• Leiðrétt byggingarár skv. húsakönnun eða öðrum heimildum, ef við á
• Ljósmyndir af húsinu sem sýna ástand hússins að utan sem innan og afstöðu þess í umhverfinu í samhengi við önnur mannvirki
• Rökstuddar ástæður þess að óskað er eftir heimild til niðurrifs, m.a. vel rökstudd úttekt fagmanns á tæknilegu ástandi hússins. Nauðsynlegt er að sá fagmaður hafi þekkingu og reynslu af viðgerðum á viðkomandi húsagerð. Minjastofnun leggur sjálfstætt mat á slíkar úttektir, ástand húss og varðveislugildi, því oft reynast innviðir húsa heilir þótt að annað megi ráða af útliti.

Minjastofnun getur farið fram á mótvægisaðgerðir áður en fallist er á niðurrif einstakra húsa, svo sem að þau verði mæld vandlega upp og ljósmynduð, auk þess að setja skilyrði um hvernig þau skuli tekin niður.

Samkvæmt lögum um menningarminjar er óheimilt að rífa friðuð hús. Áður en byggingaryfirvöld sveitarfélaga geta veitt heimild til niðurrifs friðaðs húss, skal samþykki Minjastofnunar Íslands fyrir afnámi friðunar þess liggja fyrir.

Með því að löggjafinn hefur ákveðið að hús sem eru reist árið 1923 eða fyrr skuli sjálfkrafa njóta friðunar, má ljóst vera að mikil áhersla er lögð á varðveislu slíkra húsa. Minjastofnun hefur hingað til túlkað heimild þá sem henni er veitt í 3. mgr. 29. gr. laga um menningarminjar til að afnema aldursfriðun þröngt, þannig að henni beri aðeins að beita í undantekningartilvikum. Nánar tiltekið eigi þröng beiting þessarar heimildar aðeins við um tilvik þar sem málefnalegar ástæður eru fyrir því að ekki sé unnt að varðveita hús á staðnum, t.d. vegna tæknilegs ástands eða sérstakra aðstæðna, s.s. hættu vegna náttúruvár. Þá hefur stofnunin aflétt friðun þegar fyrir liggur eldri afgreiðsla húsafriðunarnefndar sem stofnunin telst bundin af samkvæmt bráðabirgðaákvæði laga nr. 80/2012.

Við framkvæmdir sem hafa jarðrask í för með sér ber að huga sérstaklega að fornleifum í jörðu. Ef áætlað er að rífa hús og byggja nýtt, grafa kjallara eða stækka grunnflöt húss þarf fulltrúi Minjastofnunar Íslands að meta áhrif jarðrasks á mögulegar minjar áður en hafist er handa. Komi í ljós fornminjar undir yfirborði jarðar í tengslum við framkvæmdir skal stöðva verkið og skýra Minjastofnun frá fundinum svo fljótt sem unnt er, sbr. lögum um menningarminjar. Til að fá nánari upplýsingar má hafa samband við minjavörð þess svæðis sem um ræðir.

Brugðist er við erindum svo fljótt sem verða má, en afgreiðsla einstakra erinda getur tekið allt að fjórar vikur.

Húsverndarsvið fundar vikulega og fjallar þá um erindi sem borist hafa. Erindi eru tekin til afgreiðslu í þeirri röð sem þau berast stofnuninni.

Formlegum erindum er svarað með umsögn í bréfi sem sent er í pdf formi með tölvupósti. Afrit eru send skipulags- og byggingaryfirvöldum um leið, eftir því sem við á. Frumrit á pappír eru send umsækjanda/húseiganda í bréfpósti, sé þess óskað.

Fyrirspurnum er svarað með tölvupósti.

Meiri kostnaður getur fylgt viðgerðum á friðuðum húsum en öðrum, þar sem þær krefjast vandaðs efnisvals og oft sérhæfðs handverksfólks til þess að viðgerðin endist vel og húsið þar með líka.

Styrkir úr Húsafriðunarsjóði eru hugsaðir til þess að styðja við verkefni sem snúast um að viðhalda upprunalegri gerð varðveisluverðra húsa eða að færa hús nær upprunalegri gerð. Styrkjum úr sjóðnum er ætlað að koma til móts við hugsanlegan viðbótarkostnað við viðgerðir og viðhald á friðlýstum, friðuðum og varðveisluverðum húsum sem hlýst af því að húsið telst varðveisluvert og að viðgerðirnar þurfa að lúta ákveðnum kröfum Minjastofnunar Íslands. Einnig er hægt að sækja um styrki fyrir undirbúningi breytinga og endurbóta, t.d. hönnunarvinnu og gerð teikninga. Ekki eru veittir styrkir fyrir því sem telst venjubundið viðhald, svo sem málun, endurnýjun á bárujárni eða annað sem ætla má að fylgi öllum húseignum, óháð aldri. Styrkir úr Húsafriðunarsjóði geta numið allt að 50% kostnaðaráætlunar við styrkta verkþætti.

Sótt er um styrk úr Húsafriðunarsjóði á þar til gerðum rafrænum eyðublöðum á tímabilinu 15. október til 1. desember ár hvert. Umsóknir eru metnar með tilliti til varðveislugildis, t.d. vegna byggingarlistar, menningarsögu, umhverfis, upprunaleika og tæknilegs ástands ásamt gildi hennar fyrir varðveislu byggingararfleifðarinnar.

Það er ekki skilyrði að hús séu friðuð til þess að hljóta styrki en úthlutað er eftir forgangsröðun þar sem fyrst eru friðlýst hús, svo aldursfriðuð og loks „önnur hús“ en innan hvers flokks er varðveislugildi hvers húss metið, auk þess sem gefin eru stig fyrir gæði umsókna, mikilvægis verkefnanna og svo framvegis.

Tilkynnt er um úthlutun styrkja úr Húsafriðunarsjóði eigi síðar en 15. mars ár hvert.

Nánar um Húsafriðunarsjóð hér.

Sjá umsóknareyðublöð hér

Sem fasteignasali gegnir þú mikilvægu hlutverki í viðskiptum með friðuð og friðlýst hús. Fasteignasali þarf að upplýsa áhugasama kaupendur um að húsið njóti friðunar eða friðlýsingar og felst í því að eiga slíkt hús.

Minjastofnun Íslands mælir með því að fasteignasalar:

• Kynni sér vel byggingarár húss. Oft er byggingarár rétt skráð í mannvirkjaskrá en þó er nokkuð algengt að eldri hús séu í raun og veru ennþá eldri en byggingarár skv. mannvirkjaskrá segir til um. Þetta getur stafað af því að byggingarár í mannvirkjaskrá miðar við fyrstu teikningu af húsinu sem hugsanlega var gerð þegar húsinu var fyrst breytt, það flutt eða einhvers konar skráningarátak fór fram. Upplýsingar um leiðrétt byggingarár koma fram í húsakönnun eða skráningu þar sem slíkt liggur fyrir – sjá Minjavefsjá. Í öðrum tilfellum má leita upplýsinga hjá Minjastofnun Íslands. Almennt eru byggðasöfn og skjalasöfn góður staður til þess að leita heimilda, sérstaklega ef upplýsingar um viðkomandi hús hafa ekki verið rannsakaðar í tengslum við húsakönnun eða markvissa skráningu.
• Kynni sér verndarstöðu húss, annars vegar í lögum um menningarminjar og hins vegar í skipulagi. 
• Geri vel grein fyrir verndarstöðu húss og hugsanlegum skilmálum og kvöðum í fasteignaauglýsingu, helst í fyrirsögn. 
• Geri hugsanlegum kaupendum grein fyrir undanþágum frá ítrustu kröfum byggingareglugerðar.
• Kynni hugsanlegum kaupendum þær kvaðir og skyldur sem fylgja friðun og friðlýsingu ásamt möguleikum á fjárhagslegum stuðningi til eigenda vegna endurbóta á friðuðum og friðlýstum húsum.